2010年11月5日 法釋〔2010〕15號(hào)
《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》已于2010年8月2日由最高人民法院審判委員會(huì)第1491次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2010年11月18日起施行。為正確審理房屋登記案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》等有關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合行政審判實(shí)際，制定本規(guī)定。
第一條公民、法人或者其他組織對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)的房屋登記行為以及與查詢、復(fù)制登記資料等事項(xiàng)相關(guān)的行政行為或者相應(yīng)的不作為不服，提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。
第二條房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者有權(quán)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他組織認(rèn)為登記與有關(guān)文書內(nèi)容不一致的除外。
房屋登記機(jī)構(gòu)作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā)、補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。
房屋登記機(jī)構(gòu)在行政訴訟法施行前作出的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。
第三條公民、法人或者其他組織對(duì)房屋登記行為不服提起行政訴訟的，不受下列情形的影響：
（一）房屋滅失；
（二）房屋登記行為已被登記機(jī)構(gòu)改變；
（三）生效法律文書將房屋權(quán)屬證書、房屋登記簿或者房屋登記證明作為定案證據(jù)采用。
第四條房屋登記機(jī)構(gòu)為債務(wù)人辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，債權(quán)人不服提起訴訟，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：
（一）以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的；
（二）債權(quán)人為抵押權(quán)人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意的；
（三）人民法院依債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施并已通知房屋登記機(jī)構(gòu)的；
（四）房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通的。
第五條同一房屋多次轉(zhuǎn)移登記，原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對(duì)首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。
原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對(duì)首次轉(zhuǎn)移登記行為及后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理；人民法院判決駁回原告就在先轉(zhuǎn)移登記行為提出的訴訟請(qǐng)求，或者因保護(hù)善意第三人確認(rèn)在先房屋登記行為違法的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的起訴。
原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人未就首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟，對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院不予受理。
第六條人民法院受理房屋登記行政案件后，應(yīng)當(dāng)通知沒(méi)有起訴的下列利害關(guān)系人作為第三人參加行政訴訟：
（一）房屋登記簿上載明的權(quán)利人；
（二）被訴異議登記、更正登記、預(yù)告登記的權(quán)利人；
（三）人民法院能夠確認(rèn)的其他利害關(guān)系人。
第七條房屋登記行政案件由房屋所在地人民法院管轄，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管轄：
（一）請(qǐng)求房屋登記機(jī)構(gòu)履行房屋轉(zhuǎn)移登記、查詢、復(fù)制登記資料等職責(zé)的；
（二）對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)收繳房產(chǎn)證行為提起行政訴訟的；
（三）對(duì)行政復(fù)議改變房屋登記行為提起行政訴訟的。
第八條當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議，民事?tīng)?zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。
第九條被告對(duì)被訴房屋登記行為的合法性負(fù)舉證責(zé)任。被告保管證據(jù)原件的，應(yīng)當(dāng)在法庭上出示。被告不保管原件的，應(yīng)當(dāng)提交與原件核對(duì)一致的復(fù)印件、復(fù)制件并作出說(shuō)明。當(dāng)事人對(duì)被告提交的上述證據(jù)提出異議的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的證據(jù)。
第十條被訴房屋登記行為合法的，人民法院應(yīng)當(dāng)判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
第十一條被訴房屋登記行為涉及多個(gè)權(quán)利主體或者房屋可分，其中部分主體或者房屋的登記違法應(yīng)予撤銷的，可以判決部分撤銷。
被訴房屋登記行為違法，但該行為已被登記機(jī)構(gòu)改變的，判決確認(rèn)被訴行為違法。
被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。
第十二條申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十三條房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
第十四條最高人民法院以前所作的相關(guān)的司法解釋，凡與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。
農(nóng)村集體土地上的房屋登記行政案件參照本規(guī)定。
統(tǒng)一司法尺度保護(hù)房屋權(quán)利人、利害關(guān)系人合法權(quán)益
——最高人民法院行政審判庭庭長(zhǎng)就
《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》答記者問(wèn)
2010年11月18日《人民法院報(bào)》
近日，最高人民法院審判委員會(huì)第1491次會(huì)議討論通過(guò)了《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）。在公布實(shí)施前夕，本報(bào)記者訪問(wèn)了最高人民法院行政審判庭趙大光庭長(zhǎng)。
難題不斷出現(xiàn)裁判不夠統(tǒng)一
記者：行政的領(lǐng)域非常廣泛，房屋登記是房管部門的監(jiān)管職能之一，在政府職能當(dāng)中只占很小的比重。在您看來(lái)，專就如此之小的領(lǐng)域制定司法解釋，必要性何在呢？
趙大光：制定《規(guī)定》的必要性至少可從以下四個(gè)方面闡述：
第一，房屋登記的重要性。房屋乃人們生存必需之物，其重要性不言自明。房屋登記作為確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)和流轉(zhuǎn)的制度，一端連著廣大人民群眾的重大切身利益，一端連著市場(chǎng)秩序和社會(huì)穩(wěn)定，在市民社會(huì)和政治國(guó)家兩個(gè)層面上都承載著重要價(jià)值。建設(shè)好、維護(hù)好這一制度，已被《物權(quán)法》等法律確立為重要目標(biāo)，并由有關(guān)行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)分別落實(shí)。法院行政審判的任務(wù)是，通過(guò)審理房屋登記案件，保護(hù)房屋權(quán)利人、利害關(guān)系人合法權(quán)益，監(jiān)督登記機(jī)構(gòu)恪盡職守，保障房屋登記制度的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。就房屋登記的重要性而言，制定專門的司法解釋應(yīng)屬值得考慮的選項(xiàng)。
第二，亟待解決的疑難問(wèn)題。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，房屋登記已成矛盾高發(fā)領(lǐng)域，案件數(shù)量增長(zhǎng)快，疑難問(wèn)題多。2000年以來(lái)，全國(guó)行政案件數(shù)量增長(zhǎng)了20%，而房屋登記案件增長(zhǎng)了近200%，在94類行政案件中排位升至第二，在案件總量中的占比達(dá)8%。不僅如此，具有共性的疑難問(wèn)題也積累了很多。比如，基于協(xié)助義務(wù)的房屋登記的可訴性、訴連續(xù)轉(zhuǎn)移登記案件的受理、復(fù)印件和影印件的舉證和證明力、民行交叉的審理程序和判斷權(quán)限，等等。長(zhǎng)期以來(lái)，令行政法官倍感困擾，制定司法解釋加以解決，無(wú)疑可起事半功倍之效。
第三，行政審判與《物權(quán)法》的銜接尚有諸多不明。《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)登記設(shè)有專節(jié)，其新規(guī)則、新精神如何在房屋登記案件審判中實(shí)施、貫徹，比如預(yù)告登記、異議登記、查詢行為的可訴性問(wèn)題，裁判如何保護(hù)善意取得，行政賠償中如何適用《物權(quán)法》第二十一條，等等，又出現(xiàn)了許多新難題，使審判難上加難。
第四，裁判標(biāo)準(zhǔn)不夠清晰。由于上述新老問(wèn)題比較復(fù)雜，極易產(chǎn)生分歧，使得房屋登記案件裁判錯(cuò)誤、不當(dāng)?shù)膸茁试龈撸恋K了審判功能的正常發(fā)揮。尤其是不同法院甚至同一法院不同審判部門因理解不同造成的同案不同判的問(wèn)題，更是廣為詬病。雖屬個(gè)別問(wèn)題，但危害不小，既損害法院司法權(quán)威，又造成部分當(dāng)事人不肯服判，上訪不止，不利于社會(huì)秩序的穩(wěn)定。制定司法解釋，以統(tǒng)一司法尺度，無(wú)疑是一個(gè)很好的辦法。
理清法律關(guān)系吸取各方智慧
記者：房屋登記案件中的疑難問(wèn)題的背景復(fù)雜，爭(zhēng)議也很大，不廣泛吸取各方智慧，就難有妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方案?！兑?guī)定》在這方面做的如何？
趙大光：對(duì)事物復(fù)雜性缺乏透徹的認(rèn)識(shí)，應(yīng)對(duì)之策就難以得法。即便解決問(wèn)題，也難免制造新的麻煩，甚至麻煩比問(wèn)題還要多。房屋登記的復(fù)雜背景，可從三個(gè)方面觀察：
第一，利益結(jié)構(gòu)。房屋登記涉及眾多利益主體，包括房屋所有權(quán)人、抵押權(quán)人、地役權(quán)人等房屋物權(quán)主體，也包括真正權(quán)利人、債權(quán)人、繼承人、配偶等利害關(guān)系人。房屋登記案件通常都與上述利益主體之間的沖突攪在一起，增加裁判的難度。比如，房屋幾次轉(zhuǎn)讓之后，真正權(quán)利人對(duì)一系列轉(zhuǎn)移登記均提起訴訟，是否受理？又如何審理？就涉及到真正權(quán)利人與一系列第三人之間的利益取舍之難題。
第二，民行交叉。在房屋登記中，民事關(guān)系和行政關(guān)系相互交織、相互作用，使得行政審判與處理房屋民事糾紛的民事審判經(jīng)常出現(xiàn)矛盾和沖突，如何協(xié)調(diào)兩者，是非常棘手的問(wèn)題。
第三，難以控制的不確定性。登記機(jī)構(gòu)即便盡到審慎合理的審核職責(zé)，登記結(jié)果是否正確仍存不確定性，因?yàn)楹芏嗖豢煽氐囊蛩貢?huì)影響登記結(jié)果。比如有關(guān)行政行為違法、公證書、測(cè)繪報(bào)告、評(píng)估報(bào)告的錯(cuò)誤、有關(guān)當(dāng)事人的造假，等等。
解決上述問(wèn)題，行政審判自身經(jīng)驗(yàn)是不夠用的，還須借助法院其他審判部門、立法機(jī)關(guān)及有關(guān)行政部門的經(jīng)驗(yàn)。為此，我們采取了如下步驟：一是充分挖掘現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)。起草之初，組織全國(guó)行政審判力量調(diào)研，并選取成績(jī)突出的北京、遼寧、上海、江蘇、浙江、廣東六家高院，與最高法院調(diào)研小組共同努力，擬寫了高質(zhì)量的司法解釋試擬稿。二是廣收各方意見(jiàn)。除了征求法院內(nèi)部相關(guān)庭室意見(jiàn)外，還多次召開(kāi)研討會(huì)，邀請(qǐng)行政法和民法方面的專家學(xué)者參加，聽(tīng)取意見(jiàn)。三是全面貫徹法律意圖。司法解釋能否成功，關(guān)鍵就看能否做到這一條。為此，我們書面征求了全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院法制辦、建設(shè)部以及有關(guān)部門的意見(jiàn)，作為把握法律意圖的重要基礎(chǔ)。
把握法律意圖依法審慎詮釋
記者：司法解釋的主要目標(biāo)是貫徹法律意圖。那么，只要找到法律意圖，解釋就有了方向。可問(wèn)題在于，一部法律的意圖相對(duì)容易把握，《規(guī)定》涉及行政訴訟法、物權(quán)法以及城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律，法律意圖如何把握呢？
趙大光：我們說(shuō)“法律意圖”，隱含之意，法律并非是零散的文字，而是目的統(tǒng)合的系統(tǒng)。它要求我們解釋法律，要尊重文義，又不拘泥文義。不僅把握文字的含義，更要看到背后的目的和動(dòng)機(jī)。要做到這一點(diǎn)，就應(yīng)當(dāng)聯(lián)系其上下文，注意法律的整體性。根據(jù)問(wèn)題背景的不同，法律意圖既可在一部法律中尋覓，也可在多部法律中尋覓。唯其如此，才能說(shuō)法律得到了真正的實(shí)現(xiàn)。這種操作，在《規(guī)定》當(dāng)中貫徹始終，篇幅所限，僅舉幾例：
第一，原告資格。訴權(quán)保護(hù)與善意取得的權(quán)衡是其主軸?！兑?guī)定》第四條認(rèn)可四種特殊債權(quán)人的原告資格，更強(qiáng)調(diào)訴權(quán)保護(hù)的價(jià)值；第五條對(duì)起訴連續(xù)轉(zhuǎn)移登記的原告資格作出限制，則更多地考慮與善意取得制度的協(xié)調(diào)。
第二，民行交叉及其處理?！兑?guī)定》第八條規(guī)定了民事基礎(chǔ)關(guān)系先行處理的原則，對(duì)行政訴訟與民事訴訟的銜接關(guān)系作出了合理而又清楚的闡述。
第三，關(guān)于復(fù)印件、影印件的可采性問(wèn)題，《規(guī)定》第九條規(guī)定當(dāng)事人對(duì)此有異議的，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)。該規(guī)定在證據(jù)規(guī)則允許的限度內(nèi)，合理考慮了房屋登記所面臨的實(shí)際狀況。
第四，登記合法的判決?！兑?guī)定》第十條規(guī)定一律判決駁回訴訟請(qǐng)求，主要是為了給可能出現(xiàn)的更正登記等行為留下合適的空間，使行政訴訟與行政監(jiān)管更好地銜接。
第五，登記違法的判決?！兑?guī)定》第十一條第一款規(guī)定的部分判決，主要是考慮到把部分錯(cuò)誤的登記全部撤銷，則正確的部分可能因?qū)Ψ讲缓献鞫y以登記。在行政訴訟法和登記制度的容許空間內(nèi)，選擇了最有利于實(shí)質(zhì)性解決糾紛的方式。
第六，混合過(guò)錯(cuò)的行政賠償。《規(guī)定》第十二條規(guī)定將房屋登記機(jī)構(gòu)的賠償份額與過(guò)錯(cuò)掛鉤。起草中有一種主張認(rèn)為，《物權(quán)法》第二十一條第二款規(guī)定的是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。照此理解，登記機(jī)構(gòu)即便恪盡職守，仍須為其他機(jī)構(gòu)和人員的過(guò)錯(cuò)、甚至純粹的民事欺詐買單，很難想象立法者會(huì)有此意圖。聯(lián)系上下文，我們認(rèn)為，“登記錯(cuò)誤”應(yīng)指因登記機(jī)構(gòu)過(guò)錯(cuò)而造成的錯(cuò)誤。
力求獲得實(shí)效避免貪大求全
記者：在《規(guī)定》公布之時(shí)，請(qǐng)您對(duì)其實(shí)施的前景作出預(yù)測(cè)。
趙大光：《規(guī)定》的條文不多，但容量很大?？梢哉f(shuō)，每個(gè)條文都有針對(duì)性，立足于解決真問(wèn)題，方案論證也考慮了各種有關(guān)因素，力求妥當(dāng)。相信其實(shí)施可以對(duì)房屋登記案件審判起到較大的推動(dòng)作用。不過(guò)，不能指望《規(guī)定》畢其功于一役，解決所有問(wèn)題。房屋登記案件的問(wèn)題很多，其中有共性與個(gè)別之分，實(shí)踐需求有急緩之分，研究程度有深淺之分，所以，我們?cè)谄鸩葜蹙痛_立了“追求實(shí)效，不貪大求全”的指導(dǎo)思想，《規(guī)定》針對(duì)的都是亟待解決的、研究較為成熟的、具有普遍性的問(wèn)題。
明確受案管轄范圍認(rèn)可復(fù)印件證明力
最高人民法院出臺(tái)司法解釋規(guī)范房屋登記案件審理
2010年11月18日《人民法院報(bào)》
本報(bào)北京11月17日訊（記者羅書臻）近日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），于11月18日起正式施行。
《規(guī)定》明確了房屋登記案件的受案范圍，規(guī)定公民、法人或者其他組織對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)的房屋登記行為以及與查詢、復(fù)制登記資料等事項(xiàng)相關(guān)的行政行為或者相應(yīng)的不作為不服，提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理，并明確房屋滅失、房屋登記行為已被登記機(jī)構(gòu)改變以及生效法律文書將房屋權(quán)屬證書、房屋登記簿或者房屋登記證明作為定案證據(jù)采用等三種情形不影響房屋登記案件可訴性。
債權(quán)人訴轉(zhuǎn)移登記的資格問(wèn)題，在房屋登記案件中大量存在，因此，《規(guī)定》明確，房屋登記機(jī)構(gòu)為債務(wù)人辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，債權(quán)人不服提起訴訟，如符合以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的、債權(quán)人為抵押權(quán)人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意的等四種情形，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。
《規(guī)定》明確，房屋登記行政案件由房屋所在地人民法院管轄，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管轄：請(qǐng)求房屋登記機(jī)構(gòu)履行房屋轉(zhuǎn)移登記、查詢、復(fù)制登記資料等職責(zé)的；對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)收繳房產(chǎn)證行為提起行政訴訟的；對(duì)行政復(fù)議改變房屋登記行為提起行政訴訟的。
《規(guī)定》認(rèn)可房屋登記檔案材料中復(fù)印件、影印件的證明力，《規(guī)定》第九條規(guī)定：“被告對(duì)被訴房屋登記行為的合法性負(fù)舉證責(zé)任。被告保管證據(jù)原件的，應(yīng)當(dāng)在法庭上出示。被告不保管原件的，應(yīng)當(dāng)提交與原件核對(duì)一致的復(fù)印件、復(fù)制件并作出說(shuō)明。當(dāng)事人對(duì)被告提交的上述證據(jù)提出異議的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的證據(jù)。”
《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》之精釋
2010年12月22日《人民法院報(bào)》
最高人民法院于2010年11月18日發(fā)布了《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（下稱《規(guī)定》）。為正確理解適用，對(duì)其主要內(nèi)容說(shuō)明如下：
一、受案范圍
建設(shè)部《房屋登記辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）規(guī)定了兩類房屋登記行為，一是房屋登記，包括房屋所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記三類權(quán)利登記，以及異議登記、更正登記、預(yù)告登記三類輔助登記。二是相關(guān)行政行為，包括是否準(zhǔn)予查詢、復(fù)制登記資料以及撤銷登記、收繳權(quán)屬證書等行為。兩類行為都符合行政訴訟法關(guān)于受案范圍的規(guī)定，故此《規(guī)定》第一條將兩類行為及相應(yīng)的不作為納入受案范圍。
關(guān)于房屋登記排除司法審查的問(wèn)題，司法解釋規(guī)定了三種情形：（1）根據(jù)有權(quán)機(jī)關(guān)法律文書所為的房屋登記。此種登記并非基于登記機(jī)構(gòu)的獨(dú)立意志，此類訴訟既無(wú)助于權(quán)利救濟(jì)，又徒增司法負(fù)擔(dān)，故《規(guī)定》第二條第一款予以排除。具體有兩種情形，一是按照具有確權(quán)效果的人民法院判決、仲裁委員會(huì)的仲裁書、人民政府的征地決定作出的房屋登記行為。其上位法依據(jù)是物權(quán)法第二十八條規(guī)定。二是根據(jù)人民法院等有權(quán)機(jī)關(guān)作出的協(xié)助執(zhí)行通知書作出的房屋登記行為，登記機(jī)構(gòu)受到有權(quán)機(jī)關(guān)文書效力的拘束。（2）換證、補(bǔ)證及更新登記簿。根據(jù)《辦法》第二十七條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書、登記證明破損的，權(quán)利人可以申請(qǐng)換發(fā)。房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，可以申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。另外，樣式修改也會(huì)帶來(lái)更新登記簿的問(wèn)題。這些行為是否可訴？經(jīng)常產(chǎn)生疑問(wèn)。按照《規(guī)定》第二條第二款，如果上述行為沒(méi)有改變?cè)怯?，則系重復(fù)處置，不可訴；反之則可訴。（3）歷史遺留問(wèn)題?；诜ú凰菁凹韧瓌t，《規(guī)定》第二條第三款規(guī)定，行政訴訟法施行前的房屋登記行為不可訴。
房屋滅失、房屋登記行為被登記機(jī)構(gòu)改變（包括注銷、變更、撤銷等），以及房屋登記在其他案件中作為定案證據(jù)，是否影響可訴性？我們認(rèn)為，原登記在前兩種情形下仍可能損害利害關(guān)系人，故此應(yīng)當(dāng)給利害關(guān)系人保留救濟(jì)機(jī)會(huì)。第三種情形涉及對(duì)最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》（下稱《若干解釋》）第四十四條第（十）項(xiàng)規(guī)定關(guān)于“訴訟標(biāo)的為生效判決的效力所羈束的行政行為不可訴”的理解問(wèn)題。我們認(rèn)為，應(yīng)為不羈束，因?yàn)槊袷略V訟的證據(jù)審查與行政訴訟對(duì)行政行為的合法性審查并不是一回事。鑒此，《規(guī)定》第三條規(guī)定認(rèn)為上述三種情形并不影響登記的可訴性。
二、債權(quán)人的原告資格
債權(quán)人起訴轉(zhuǎn)移登記的資格問(wèn)題，各地要求明確的呼聲比較強(qiáng)烈。我們認(rèn)為，債權(quán)人一般沒(méi)有原告資格，因?yàn)閭鶆?wù)人轉(zhuǎn)讓房屋可獲對(duì)價(jià)，對(duì)價(jià)仍可還債，并不影響債權(quán)。不過(guò)，一概否認(rèn)并不妥當(dāng)。至少以下四種情形應(yīng)予承認(rèn)：
第一，以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的。買賣雙方辦理預(yù)告登記后，房屋買受人的債權(quán)就由普通債權(quán)變成了優(yōu)先債權(quán)。按照物權(quán)法第二十條第一款，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。據(jù)此，債務(wù)人再次轉(zhuǎn)讓已作預(yù)告登記的房屋，房屋登記機(jī)構(gòu)不得為其辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。如果房屋登記機(jī)構(gòu)予以辦理，則債權(quán)人可以基于預(yù)告登記權(quán)利人的身份提起行政訴訟。
第二，房屋為抵押物且轉(zhuǎn)讓未經(jīng)抵押權(quán)人同意。物權(quán)法第一百九十一條第二款規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。分三種情況。一是轉(zhuǎn)讓經(jīng)抵押權(quán)人同意，同意則意味著放棄提出異議的權(quán)利；二是轉(zhuǎn)讓未經(jīng)抵押權(quán)人同意，但債務(wù)人已經(jīng)代為清償，債權(quán)消滅，抵押權(quán)亦隨之消滅，自然沒(méi)有起訴資格；三是轉(zhuǎn)讓未經(jīng)抵押權(quán)人同意，且抵押權(quán)仍然存在。抵押公示的目的當(dāng)中，包括對(duì)抵押權(quán)人的保護(hù)，自然有原告資格。
第三，法院對(duì)房屋采取強(qiáng)制措施。需要符合以下兩個(gè)條件：（1）強(qiáng)制措施以保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的。如果法院采取強(qiáng)制措施是為了其他利益而非保護(hù)特定債權(quán)，則債權(quán)與房屋并無(wú)關(guān)聯(lián)，仍屬于普通債權(quán)，無(wú)原告資格。（2）法院已通知房屋登記機(jī)構(gòu)。房屋登記不得對(duì)抗司法，但前提是司法的意志先為房屋登記機(jī)構(gòu)所知悉。按照有關(guān)司法解釋規(guī)定，法院對(duì)房屋采取強(qiáng)制措施，必須通知房屋登記機(jī)構(gòu)。
第四，房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通。轉(zhuǎn)讓方是否負(fù)債雖非房屋轉(zhuǎn)移登記需要考慮的法定要件，但房屋登記機(jī)構(gòu)故意侵害債權(quán)卻顯然超出了登記規(guī)則容許的底線。如果登記人員明知債務(wù)人轉(zhuǎn)讓房屋是為了逃債，仍予以辦理，則應(yīng)承認(rèn)債權(quán)人的訴權(quán)。
需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，以上四種只是比較常見(jiàn)且有共識(shí)的情形，是否還有其他情形，還需要繼續(xù)探索?！兑?guī)定》第四條以列舉方式，規(guī)定上述四種情形的債權(quán)人有原告資格，正是基于這樣的考慮。
三、連續(xù)轉(zhuǎn)移登記案件的起訴與受理
與房屋連續(xù)轉(zhuǎn)讓相附隨，起訴連續(xù)轉(zhuǎn)移登記的情形時(shí)有發(fā)生，各地法院對(duì)此尚無(wú)共識(shí)。一種意見(jiàn)認(rèn)為法院只能受理起訴第一次轉(zhuǎn)移登記的案件，對(duì)于后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的起訴，則不宜受理，因?yàn)檫@樣就會(huì)損害善意第三人的利益。另一種意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許一并起訴，理由是，后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的買受人未必都是善意取得，應(yīng)當(dāng)給予利害關(guān)系人以救濟(jì)的機(jī)會(huì)。我們傾向于第二種意見(jiàn)，具體有如下三點(diǎn)內(nèi)容：第一，利害關(guān)系人具有起訴第一次轉(zhuǎn)移登記的原告資格，這一點(diǎn)是沒(méi)有疑問(wèn)的。第二，利害關(guān)系人是否具有起訴第二次轉(zhuǎn)移登記的資格，在第一次轉(zhuǎn)移登記的司法審查結(jié)果出來(lái)之前是不明確的。如果判決撤銷，則具有起訴第二次登記的資格。反之則沒(méi)有。第三，由上述意見(jiàn)可以得出兩個(gè)判斷，一是利害關(guān)系人一并對(duì)多次轉(zhuǎn)移登記一并提起訴訟的，法院應(yīng)當(dāng)一并受理，并先審理第一次轉(zhuǎn)移登記。法院判決駁回原告就第一次轉(zhuǎn)移登記提出的訴訟請(qǐng)求，或者確認(rèn)在先轉(zhuǎn)移登記違法（保留登記效果）的，裁定駁回原告對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的起訴；法院判決撤銷第一次轉(zhuǎn)移登記的，則繼續(xù)審理第二次轉(zhuǎn)移登記。依此類推。以上意見(jiàn)最后體現(xiàn)為《規(guī)定》第五條的三款規(guī)定。
四、民行交叉及其處理
原告起訴房屋登記行為時(shí)，如果對(duì)作為基礎(chǔ)關(guān)系的轉(zhuǎn)讓合同、婚姻、共有、繼承等民事行為提出異議，法院如何處理？我們認(rèn)為，由于基礎(chǔ)關(guān)系的定性決定著房屋登記行為的存廢，在基礎(chǔ)關(guān)系存在爭(zhēng)議時(shí)，處理行政爭(zhēng)議的時(shí)機(jī)可能不成熟。因此，恰當(dāng)?shù)奶幚硎歉嬷?dāng)事人先解決民事?tīng)?zhēng)議，行政案件暫不立案，但解決民事?tīng)?zhēng)議的時(shí)間不應(yīng)計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)。如果行政訴訟已經(jīng)受理，怎么辦？在民事案件處理期間，應(yīng)當(dāng)裁定中止訴訟。《規(guī)定》按照上述思路寫出了第八條規(guī)定。
五、復(fù)印件、影印件的可采性
在房屋登記當(dāng)中，有些登記材料如身份證、戶籍證明、戶口本、護(hù)照、結(jié)婚證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等，房屋登記機(jī)構(gòu)只能在核對(duì)原件后收取復(fù)印件、影印件。法院如何看待這些證據(jù)的證明力？是否應(yīng)當(dāng)要求房屋登記機(jī)構(gòu)提供原件加以核對(duì)？有兩種不同意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由被告提供原件進(jìn)行核對(duì)；被告無(wú)法提供原件的，法院可以調(diào)??；復(fù)印件、影印件與原件不一致或者原件無(wú)法取得且被告不能提供其他證據(jù)證明的，法院對(duì)該復(fù)印件、影印件的證明效力不予認(rèn)可。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，若原件由被告保管的，應(yīng)當(dāng)由被告提供原件進(jìn)行核對(duì)；被告非自身的原因而不能提供原件的，應(yīng)提交經(jīng)核對(duì)原件的復(fù)印件并作出說(shuō)明。原告如果仍不認(rèn)可，則應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)?！兑?guī)定》第九條采納了第二種意見(jiàn)。主要理由是：第一，被告不具有舉證能力，由于原件由申請(qǐng)人自己保管，房屋登記機(jī)構(gòu)只能提供檔案中保存的復(fù)印件，若當(dāng)事人無(wú)法聯(lián)系到、拒不提供或本來(lái)就存在弄虛作假的情況，則房屋登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有途徑找到原件，在此情況下，要求房屋登記機(jī)構(gòu)不提供原件就不對(duì)復(fù)印件的證據(jù)效力采信是不合適的。第二，法律要求房屋登記機(jī)構(gòu)在接收復(fù)印件時(shí)進(jìn)行核對(duì)，如果不給予其信任，這一制度就難以為繼，因此，在一般情況下，應(yīng)當(dāng)推定被告留存的復(fù)印件與原件一致。第三，原告要推翻法律推定，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)。
六、判決
房屋登記行為合法時(shí)如何判決？按照行政訴訟法第五十四條第（一）項(xiàng)規(guī)定，具體行政行為合法的，應(yīng)當(dāng)判決維持。我們認(rèn)為，考慮到房屋登記案件的特殊性，不宜判決維持，駁回訴訟請(qǐng)求更為適宜。因?yàn)榉ㄔ旱膶彶閷?shí)際上是復(fù)審，而不是代替行政機(jī)關(guān)作出正確的行為。法院認(rèn)為被訴登記行為合法意味著兩點(diǎn)，一是房屋登記機(jī)構(gòu)的審核達(dá)到了合理審慎的程度。二是現(xiàn)有證據(jù)可以支持登記結(jié)果，但是不能排除將來(lái)有新的證據(jù)可以推翻這一結(jié)果。在登記行為未涉訴的情況下，如果當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)登記結(jié)果錯(cuò)誤，可以持有關(guān)證據(jù)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正。但是在登記案件中，如果法院判決維持，按照司法優(yōu)越原則，房屋登記機(jī)構(gòu)不能作出與此相矛盾的行為，即便登記結(jié)果錯(cuò)誤，亦無(wú)更正空間。據(jù)此，《規(guī)定》第十條明確規(guī)定房屋登記行為合法的，一律判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
對(duì)違法的房屋登記行為可否作出部分撤銷判決？我們認(rèn)為，以下兩種情況可以適用部分撤銷：一是登記存在多個(gè)權(quán)利主體，其中部分主體權(quán)利基礎(chǔ)喪失，可以撤銷部分主體的房屋登記。二是房屋可分，其中房屋的登記違法的，可以判決撤銷該部分房屋的登記行為。鑒此，《規(guī)定》第十一條第一款規(guī)定體現(xiàn)了上述思想。
房屋登記在訴訟前或者訴訟中已被房屋登記機(jī)構(gòu)撤銷或者注銷，其可訴性不受影響，但是如何判決有必要加以明確。按照《若干解釋》第五十七條第二款規(guī)定第（二）項(xiàng)規(guī)定，“被訴具體行政行為違法，但不具有可撤銷內(nèi)容的”，法院應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)登記行為違法。此種情形下，房屋登記的效力在確認(rèn)違法之前即已被消滅?！兑?guī)定》按照這樣的考慮寫出了第十一條第二款規(guī)定。
現(xiàn)有司法解釋只規(guī)定基于保護(hù)公共利益而確認(rèn)被訴行為違法而保留效果，除此未規(guī)定其他情形。我們認(rèn)為，為了與物權(quán)法上善意取得制度相銜接，有必要增加一種情形，即房屋已為第三人善意取得的，即便登記行為違法，亦不應(yīng)撤銷。當(dāng)然，如果違法可以補(bǔ)救，法院應(yīng)當(dāng)判決房屋登記機(jī)構(gòu)采取補(bǔ)救措施。鑒此，《規(guī)定》第十一條第三款規(guī)定增加了基于保護(hù)善意第三人而判決確認(rèn)被訴房屋登記行為違法而保留登記效果的情形。
七、混合過(guò)錯(cuò)情形下的行政賠償
混合侵權(quán)當(dāng)中，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人并無(wú)通謀，登記人員的主觀狀態(tài)是過(guò)失，第三人的主觀狀態(tài)可能是故意或過(guò)失。典型情況是，第三人造假不足以亂真，但其利用登記人員的疏忽大意，最終達(dá)到了欺詐目的。此類情形，房屋登記機(jī)構(gòu)如何擔(dān)責(zé)？這個(gè)問(wèn)題的爭(zhēng)議很大。我們認(rèn)為，應(yīng)以承擔(dān)中間性質(zhì)的按份責(zé)任為宜。為什么是中間責(zé)任？因?yàn)榈谌死梅课莸怯洐C(jī)構(gòu)的失誤為自己牟利，房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任是拜第三人所賜，故房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)原告所承擔(dān)的賠償責(zé)任，最終應(yīng)由第三人買單。為什么要按份？因?yàn)檫^(guò)失在性質(zhì)上有輕重之分，在損害原因力上有大小之分，按照公平原則，其與賠償責(zé)任份額之間應(yīng)為正比關(guān)系。
調(diào)研中有人提出，房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)按份責(zé)任不符合物權(quán)法第二十一條規(guī)定。按照該條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任或者結(jié)果責(zé)任，即只要登記結(jié)果錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)全部賠償，然后再追償。在物權(quán)法公布時(shí)，這種觀點(diǎn)較為流行，但隨著物權(quán)法的實(shí)施，過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任漸漸成為實(shí)務(wù)當(dāng)中起支配作用的標(biāo)準(zhǔn)。我們經(jīng)研究認(rèn)為，在關(guān)于賠償責(zé)任承擔(dān)的諸多方案當(dāng)中，過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任最具合理性，而且從法律解釋上也可以得到論證。物權(quán)法二十一條規(guī)定第一款規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”其中的“給他人造成損害”通常都意味著房屋登記已經(jīng)完成，已經(jīng)完成的房屋登記當(dāng)然也是錯(cuò)誤的，但是按照該款規(guī)定，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)民事賠償責(zé)任。如果對(duì)于登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)也有錯(cuò)誤怎么辦？這個(gè)問(wèn)題由第二款作出回答。所以，聯(lián)系上下文，該條第二款規(guī)定的“登記錯(cuò)誤”應(yīng)當(dāng)是指房屋登記機(jī)構(gòu)辦理登記過(guò)程中所犯的錯(cuò)誤，這種錯(cuò)誤就是未盡到法定的審核職責(zé)，具體說(shuō)就是登記機(jī)構(gòu)的審核未達(dá)到物權(quán)法第十二條規(guī)定的審核標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)此，如果第三人提供虛假材料申請(qǐng)登記，登記機(jī)構(gòu)已盡審核職責(zé)仍無(wú)法發(fā)現(xiàn)的，則應(yīng)由第三人承擔(dān)民事賠償責(zé)任，而不能再要求房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)行政賠償責(zé)任。鑒此，《規(guī)定》第十二條規(guī)定明確揭示了登記賠償?shù)倪^(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。
（作者單位：最高人民法院）
最高人民法院《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》
的理解與適用
最高人民法院于近日發(fā)布的《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）將于2010年11月18日起施行。為正確理解適用，對(duì)其起草背景和主要內(nèi)容說(shuō)明如下：
一、房屋登記案件的受案范圍
《物權(quán)法》剛一公布，各種房屋登記的可訴性就成為房屋登記案件審理當(dāng)中引起熱烈討論的一個(gè)問(wèn)題。《物權(quán)法》及建設(shè)部配套的《房屋登記辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）關(guān)于房屋登記的規(guī)定涉及兩類行為，一是房屋登記行為，包括房屋所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記三類權(quán)利登記，以及異議登記、更正登記、預(yù)告登記三類輔助登記。二是相關(guān)行政行為，包括是否準(zhǔn)予查詢、復(fù)制登記資料以及撤銷登記、收繳權(quán)屬證書等行為。兩類行為都符合《行政訴訟法》關(guān)于受案范圍的規(guī)定，均為可訴。鑒此，《規(guī)定》第一條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)的房屋登記行為以及與查詢、復(fù)制登記資料等事項(xiàng)相關(guān)的行政行為或者相應(yīng)的不作為不服，提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。”
關(guān)于房屋登記排除司法審查的問(wèn)題，司法解釋規(guī)定了三種情形：（1）根據(jù)有權(quán)機(jī)關(guān)法律文書所為的房屋登記?！兑?guī)定》第二條第一款規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者有權(quán)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他組織認(rèn)為登記與有關(guān)文書內(nèi)容不一致的除外。”據(jù)此，可分兩種情況，一是按照具有確權(quán)效果的人民法院判決、仲裁委員會(huì)的仲裁書、人民政府的征地決定作出的房屋登記行為。按照《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，此時(shí)，新的權(quán)利人已經(jīng)直接取得了房屋所有權(quán)。二是根據(jù)人民法院等有權(quán)機(jī)關(guān)作出的協(xié)助執(zhí)行通知書作出的房屋登記行為，登記機(jī)構(gòu)受到有權(quán)機(jī)關(guān)文書效力的拘束。上述兩種情況下，登記機(jī)構(gòu)所作的登記并非出于獨(dú)立意志，承認(rèn)其可訴性不能起到救濟(jì)當(dāng)事人的作用，只能徒增司法負(fù)擔(dān)。（2）換證、補(bǔ)證及更新登記簿的可訴性?！兑?guī)定》第二條第二款規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā)、補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。”根據(jù)《辦法》第二十七條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書、登記證明破損的，權(quán)利人可以向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)換發(fā)。房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，權(quán)利人可以申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。另外，登記簿樣式修改也會(huì)帶來(lái)更新登記簿的問(wèn)題。這些行為是否可訴？實(shí)踐中經(jīng)常產(chǎn)生疑問(wèn)。我們認(rèn)為，這些行為如果沒(méi)有改變?cè)怯泝?nèi)容，則系重復(fù)處置行為，不可訴；反之則可訴。（3）歷史遺留問(wèn)題?！兑?guī)定》第二條第三款規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)在行政訴訟法施行前作出的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。”其理由是，在行政訴訟法實(shí)施之前，房屋登記不屬行政訴訟受案范圍，按法不溯及既往原則，不應(yīng)受理。
《規(guī)定》第三條還規(guī)定了不影響房屋登記案件可訴性的三種情形：“（一）房屋滅失；（二）房屋登記行為已被登記機(jī)構(gòu)改變；（三）生效法律文書將房屋權(quán)屬證書、房屋登記簿或者房屋登記證明作為定案證據(jù)采用。”
房屋滅失、房屋登記行為被登記機(jī)構(gòu)改變（包括注銷、變更、撤銷等），原房屋登記行為仍有損害利害關(guān)系人權(quán)利的可能，故此應(yīng)當(dāng)給利害關(guān)系人保留救濟(jì)的機(jī)會(huì)。這是《規(guī)定》第三人第（一）、（二）項(xiàng)的主要理由。
法院在審理民事案件時(shí)把房屋登記作為定案證據(jù)使用后，當(dāng)事人可以起訴該房屋登記嗎？最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》第四十四條第（十）項(xiàng)規(guī)定，訴訟標(biāo)的為生效判決的效力所羈束的行政行為不可訴。所以，問(wèn)題就是民事判決將房屋登記的結(jié)果的房屋權(quán)屬證書作為證據(jù)使用，是否屬于“羈束”的情形。我們認(rèn)為，應(yīng)為不羈束，因?yàn)槊袷略V訟的證據(jù)審查與行政訴訟對(duì)行政行為的合法性審查并不是一回事。這是《規(guī)定》第三條第（三）項(xiàng)的主要理由。
二、債權(quán)人的原告資格問(wèn)題
債權(quán)人訴轉(zhuǎn)移登記的資格問(wèn)題，在房屋登記案件中大量出現(xiàn)，對(duì)此加以明確的呼聲比較強(qiáng)烈。我們認(rèn)為，債權(quán)人一般沒(méi)有原告資格，因?yàn)榉课菟袡?quán)人把房屋賣掉可獲對(duì)價(jià)，對(duì)價(jià)仍可還債，并不影響債權(quán)。不過(guò)，確實(shí)存在某些特殊情形應(yīng)當(dāng)承認(rèn)原告資格。鑒此，《規(guī)定》第四條作出如下規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)為債務(wù)人辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，債權(quán)人不服提起訴訟，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：（一）以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的；（二）債權(quán)人為抵押權(quán)人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意的；（三）人民法院依債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施并已通知房屋登記機(jī)構(gòu)的；（四）房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通的。”下面對(duì)上述四種情形分別說(shuō)明：
第一，以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的。房屋買賣雙方辦理預(yù)告登記后，房屋買受人享有的債權(quán)就由普通債權(quán)變成了受到特別保護(hù)的債權(quán)。按照《物權(quán)法》第二十條第一款，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。據(jù)此，債務(wù)人再次轉(zhuǎn)讓已作預(yù)告登記的房屋，房屋登記機(jī)構(gòu)不得為其辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。如果房屋登記機(jī)構(gòu)予以辦理，則債權(quán)人可以基于預(yù)告登記權(quán)利人的身份提起行政訴訟。
第二，房屋為抵押物，且轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意?！段餀?quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。分三種情況。一是轉(zhuǎn)讓經(jīng)抵押權(quán)人同意，同意則意味著放棄了提出異議的權(quán)利；二是轉(zhuǎn)讓未經(jīng)抵押權(quán)人同意，但債務(wù)人已經(jīng)代為清償，此時(shí)不僅抵押權(quán)消滅，債權(quán)也消滅了，自然沒(méi)有起訴的原告資格；三是轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意，且抵押權(quán)仍然存在。有原告資格。抵押公示的目的當(dāng)中，包括對(duì)抵押權(quán)人的保護(hù)，自然有原告資格。
第三，人民法院對(duì)房屋采取強(qiáng)制措施。我們認(rèn)為，債權(quán)人在符合以下兩個(gè)條件時(shí)具有原告資格：（1）人民法院采取強(qiáng)制措施的目的在于保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)。如果法院采取強(qiáng)制措施是為了其他利益而非保護(hù)特定債權(quán)，則債權(quán)與房屋并無(wú)關(guān)聯(lián)，仍屬于普通債權(quán)，無(wú)原告資格。（2）人民法院已在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了該強(qiáng)制措施登記。房屋登記不得對(duì)抗司法，但前提是司法的意志先為房屋登記機(jī)構(gòu)所知悉。按照有關(guān)司法解釋規(guī)定，人民法院對(duì)房屋采取強(qiáng)制措施，必須通知房屋登記機(jī)構(gòu)。
第四，房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通。我們認(rèn)為，房屋轉(zhuǎn)讓方是否負(fù)有債務(wù)雖非房屋轉(zhuǎn)移登記需要考慮的法定要件，但房屋登記機(jī)構(gòu)故意侵害債權(quán)卻顯然超出了登記規(guī)則所能容許的底線。如果房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員在明知債務(wù)人轉(zhuǎn)讓房屋系出于逃債目的，而徇私予以辦理，則應(yīng)承認(rèn)債權(quán)人的訴權(quán)。
需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，本條并非是完全列舉，只是把實(shí)踐中已經(jīng)共識(shí)四種情形先明確下來(lái)，并不排斥法院在實(shí)踐中繼續(xù)探索。
三、連續(xù)轉(zhuǎn)移登記案件的起訴與受理
與房屋連續(xù)轉(zhuǎn)讓相附隨，起訴連續(xù)轉(zhuǎn)移登記的情形時(shí)有發(fā)生，各地法院對(duì)此尚無(wú)共識(shí)。一種意見(jiàn)認(rèn)為法院只能受理起訴第一次轉(zhuǎn)移登記的案件，對(duì)于后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的起訴，則不宜受理，因?yàn)檫@樣就會(huì)損害善意第三人的利益。另一種意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許一并起訴，理由是，后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的買受人未必都是善意取得，應(yīng)當(dāng)給予利害關(guān)系人以救濟(jì)的機(jī)會(huì)。我們傾向于第二種意見(jiàn)，具體有如下三點(diǎn)內(nèi)容：
第一，利害關(guān)系人具有起訴第一次轉(zhuǎn)移登記的原告資格，這一點(diǎn)是沒(méi)有疑問(wèn)的。
第二，利害關(guān)系人是否具有起訴第二次轉(zhuǎn)移登記的資格，在第一次轉(zhuǎn)移登記的司法審查結(jié)果出來(lái)之前是不明確的。如果判決撤銷，則具有起訴第二次登記的資格。反之則沒(méi)有。
第三，由上述意見(jiàn)可以得出兩個(gè)判斷，一是利害關(guān)系人一并對(duì)多次轉(zhuǎn)移登記一并提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)一并受理，并先審理第一次轉(zhuǎn)移登記。人民法院判決駁回原告就第一次轉(zhuǎn)移登記提出的訴訟請(qǐng)求，或者確認(rèn)在先轉(zhuǎn)移登記違法（保留登記效果）的，裁定駁回原告對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的起訴；人民法院判決撤銷第一次轉(zhuǎn)移登記的，則繼續(xù)審理第二次轉(zhuǎn)移登記。依此類推。
根據(jù)以上觀點(diǎn)，《規(guī)定》第五條規(guī)定：“同一房屋多次轉(zhuǎn)移登記，原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對(duì)首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。”“原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對(duì)首次轉(zhuǎn)移登記行為及后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理；人民法院判決駁回原告就在先轉(zhuǎn)移登記行為提出的訴訟請(qǐng)求，或者因保護(hù)善意第三人確認(rèn)在先房屋登記行為違法的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的起訴。”“原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人未就首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟，對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院不予受理。”
四、法院通知第三人參加訴訟的問(wèn)題
調(diào)研中，不少法院建議司法解釋對(duì)于哪些第三人由法院通知參加訴訟，哪些由第三人申請(qǐng)參加訴訟的問(wèn)題加以明確。考慮利害關(guān)系的明顯程度和法院的承受能力，我們認(rèn)為，房屋登記的權(quán)利人以及被訴異議登記、更正登記、預(yù)告登記的權(quán)利人，他們的利益直接受到判決結(jié)果的影響，而且可能是不利影響，按照正當(dāng)程序之法理，作出不利處分之前應(yīng)當(dāng)給利害關(guān)系人申辯機(jī)會(huì)。如果他們被記載于登記簿，則利害關(guān)系顯而易見(jiàn)，法院通知他們以第三人身份參加訴訟，既是可能的，也是必要的。除了明確記載于登記簿上的權(quán)利人之外，其他人如果與房屋登記存在利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)以人民法院能否確認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)，如果能確認(rèn)，則應(yīng)通知；不能確認(rèn)則由他們自行申請(qǐng)。據(jù)此，《規(guī)定》第六條規(guī)定：“人民法院受理房屋登記行政案件后，應(yīng)當(dāng)通知沒(méi)有起訴的下列利害關(guān)系人作為第三人參加行政訴訟：（一）房屋登記簿上載明的權(quán)利人；（二）被訴異議登記、更正登記、預(yù)告登記的權(quán)利人。（三）人民法院能夠確認(rèn)的其他利害關(guān)系人。”
五、房屋登記案件的管轄
按照不動(dòng)產(chǎn)訴訟專屬管轄原則，房屋登記案件一般都應(yīng)由房屋所在地法院管轄。之所以如此，主要是為了便于法院現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取證。不過(guò)，在某些房屋登記案件中，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取證往往并非必要，因此可以更多地考慮便民之需要，給予原告更多的選擇空間。我們認(rèn)為，請(qǐng)求房屋登記機(jī)構(gòu)履行房屋轉(zhuǎn)移登記、查詢、復(fù)制登記資料等職責(zé)、對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)收繳房產(chǎn)證行為提起訴訟，以及因行政復(fù)議改變房屋登記行為而引起訴訟等三種情形下，應(yīng)當(dāng)給予原告這種選擇權(quán)。據(jù)此，《規(guī)定》第七條規(guī)定：“房屋登記行政案件由房屋所在地人民法院管轄，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管轄：（一）請(qǐng)求房屋登記機(jī)構(gòu)履行房屋轉(zhuǎn)移登記、查詢、復(fù)制登記資料等職責(zé)的；（二）對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)收繳房產(chǎn)證行為提起行政訴訟的；（三）對(duì)行政復(fù)議改變房屋登記行為提起行政訴訟的。”
六、民行交叉及其處理
原告起訴房屋登記行為時(shí)，如果對(duì)作為基礎(chǔ)關(guān)系的轉(zhuǎn)讓合同、婚姻、共有、繼承等民事行為提出異議，法院如何處理？我們認(rèn)為，由于基礎(chǔ)關(guān)系的定性決定著房屋登記行為的存廢，在基礎(chǔ)關(guān)系存在爭(zhēng)議時(shí)，處理行政爭(zhēng)議的時(shí)機(jī)可能不成熟。因此，恰當(dāng)?shù)奶幚硎歉嬷?dāng)事人先解決民事?tīng)?zhēng)議，行政案件暫不立案，但解決民事?tīng)?zhēng)議的時(shí)間不應(yīng)計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)。如果行政訴訟已經(jīng)受理，怎么辦？在民事案件處理期間，應(yīng)當(dāng)裁定中止訴訟。鑒此，《規(guī)定》第八條規(guī)定：“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議，民事?tīng)?zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。”
七、復(fù)印件、影印件的可采性
房屋登記的檔案材料中通常會(huì)有復(fù)印件、影印件的存在。比如申請(qǐng)人的身份證、戶籍證明、戶口本、護(hù)照、結(jié)婚證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等身份證明材料，房屋登記機(jī)構(gòu)只能在核對(duì)原件后收取復(fù)印件。法院在審查中，如何看待這些證據(jù)的證明力？是否應(yīng)當(dāng)要求房屋登記機(jī)構(gòu)提供原件加以核對(duì)？有兩種不同意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由被告提供原件進(jìn)行核對(duì)；被告無(wú)法提供原件的，人民法院可以調(diào)取；復(fù)印件、影印件與原件不一致或者原件無(wú)法取得且被告不能提供其他證據(jù)證明的，人民法院對(duì)該復(fù)印件、影印件的證明效力不予認(rèn)可。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，若原件由被告保管的，應(yīng)當(dāng)由被告提供原件進(jìn)行核對(duì)；被告非自身的原因而不能提供原件的，應(yīng)提交經(jīng)核對(duì)原件的復(fù)印件并作出說(shuō)明。原告如果仍不認(rèn)可，則應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。
我們傾向于第二種意見(jiàn)。主要理由是：第一，被告不具有舉證能力，由于原件由申請(qǐng)人自己保管，房屋登記機(jī)構(gòu)只能提供檔案中保存的復(fù)印件，若當(dāng)事人無(wú)法聯(lián)系到、拒不提供或本來(lái)就存在弄虛作假的情況，則房屋登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有途徑找到原件，在此情況下，要求房屋登記機(jī)構(gòu)不提供原件就不對(duì)復(fù)印件的證據(jù)效力采信是不合適的。第二，法律要求房屋登記機(jī)構(gòu)在接收復(fù)印件時(shí)進(jìn)行核對(duì)，如果不給予其信任，這一制度就難以為繼，因此，在一般情況下，應(yīng)當(dāng)推定被告留存的復(fù)印件與原件一致。第三，原告要推翻法律推定，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)。據(jù)此，《規(guī)定》第九條規(guī)定：“被告對(duì)被訴房屋登記行為的合法性負(fù)舉證責(zé)任。被告保管證據(jù)原件的，應(yīng)當(dāng)在法庭上出示。被告不保管原件的，應(yīng)當(dāng)提交與原件核對(duì)一致的復(fù)印件、復(fù)制件并作出說(shuō)明。當(dāng)事人對(duì)被告提交的上述證據(jù)提出異議的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的證據(jù)。”
八、關(guān)于房屋登記案件判決的若干問(wèn)題
房屋登記行為合法時(shí)如何判決？一般認(rèn)為，按照《行政訴訟法》第五十四條第（一）項(xiàng)規(guī)定，登記合法，應(yīng)當(dāng)判決維持。我們經(jīng)調(diào)研認(rèn)為，考慮到房屋登記案件的特殊性，不宜判決維持，判決駁回訴訟請(qǐng)求更為適宜。因?yàn)榉ㄔ簩?duì)登記行為的審查實(shí)際上是復(fù)審，而不是代替行政機(jī)關(guān)作出正確的行為。法院認(rèn)為被訴登記行為合法意味著兩點(diǎn)，一是房屋登記機(jī)構(gòu)的審核達(dá)到了合理審慎的程度。二是現(xiàn)有證據(jù)可以支持登記結(jié)果，但是不能排除將來(lái)有新的證據(jù)可以推翻這一結(jié)果。在登記行為未涉訴的情況下，如果當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)登記結(jié)果錯(cuò)誤，可以持有關(guān)證據(jù)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正。但是在登記案件中，如果法院判決維持，按照司法優(yōu)越原則，房屋登記機(jī)構(gòu)不能作出與此相矛盾的行為，即便登記結(jié)果錯(cuò)誤，亦無(wú)更正空間。鑒此，《規(guī)定》第十條規(guī)定：“被訴房屋登記行為合法的，人民法院應(yīng)當(dāng)判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。”
對(duì)違法的房屋登記行為可否作出部分撤銷判決？我們認(rèn)為，以下兩種情況可以適用部分撤銷：一是登記存在多個(gè)權(quán)利主體，其中部分主體權(quán)利基礎(chǔ)喪失，可以撤銷部分主體的房屋登記。二是房屋可分，其中房屋的登記違法的，可以判決撤銷該部分房屋的登記行為。鑒此，《規(guī)定》第十一條第一款規(guī)定：“被訴房屋登記行為涉及多個(gè)權(quán)利主體或者房屋可分，其中部分主體或者房屋的登記違法應(yīng)予撤銷的，可以判決部分撤銷。”
房屋登記在訴訟前或者訴訟中已被房屋登記機(jī)構(gòu)撤銷或者注銷，其可訴性不受影響，但是如何判決有必要加以明確。按照《若干解釋》第五十七條第二款規(guī)定第（二）項(xiàng)規(guī)定，“被訴具體行政行為違法，但不具有可撤銷內(nèi)容的”，法院應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)登記行為違法。此種情形下，房屋登記的效力在確認(rèn)違法之前即已被消滅。鑒此，《規(guī)定》第十一條第二款規(guī)定：“被訴房屋登記行為違法，但該行為已被登記機(jī)構(gòu)改變的，判決確認(rèn)被訴行為違法。”
按照《若干解釋》第五十八條規(guī)定，撤銷房屋登記將給公共利益造成重大損失的，可以判決確認(rèn)登記違法，但保留登記效果。除此之外，現(xiàn)有法律和司法解釋沒(méi)有規(guī)定其他確認(rèn)違法保留效果的情形。我們認(rèn)為，為了與《物權(quán)法》上善意取得制度相銜接，有必要增加一種情形，即房屋已為第三人善意取得的，即便登記行為違法，亦不應(yīng)撤銷。當(dāng)然，如果違法可以補(bǔ)救，法院應(yīng)當(dāng)判決房屋登記機(jī)構(gòu)采取補(bǔ)救措施?！兑?guī)定》第十一條第三款規(guī)定：“被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。”
九、房屋登記案件賠償問(wèn)題
多因一果有兩大形態(tài)：混合侵權(quán)和共同侵權(quán)?；旌锨謾?quán)當(dāng)中，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人并無(wú)通謀，房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員的主觀狀態(tài)是過(guò)失而非故意，第三人的主觀狀態(tài)則可能是故意或者過(guò)失。比較典型的情況是，第三人造假并不足以亂真，但其利用登記人員的疏忽大意，最終達(dá)到了欺詐目的。此類情形，房屋登記機(jī)構(gòu)如何承擔(dān)責(zé)任？討論當(dāng)中這個(gè)問(wèn)題的爭(zhēng)議很大。我們認(rèn)為，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)以承擔(dān)中間性質(zhì)的按份責(zé)任為宜。為什么是中間責(zé)任？因?yàn)榈谌死梅课莸怯洐C(jī)構(gòu)的失誤為自己牟利，也就是說(shuō)，登記錯(cuò)誤的最終受益人是第三人，而非房屋登記機(jī)構(gòu)。從這個(gè)意義上說(shuō)，房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任是拜第三人所賜，故房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)原告所承擔(dān)的賠償責(zé)任，最終還是應(yīng)由第三人買單。為什么要按份？因?yàn)檫^(guò)失在性質(zhì)上有輕重之分，在損害原因力上有大小之分，按照公平原則，其與賠償責(zé)任份額之間應(yīng)為正比關(guān)系。
調(diào)研中有人提出，房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)按份責(zé)任不符合《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定。按照該條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任或者結(jié)果責(zé)任，即只要登記結(jié)果錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)全部賠償，然后再追償。在《物權(quán)法》公布時(shí)，這種觀點(diǎn)較為流行，但隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任漸漸成為實(shí)務(wù)當(dāng)中起支配作用的標(biāo)準(zhǔn)。我們經(jīng)研究認(rèn)為，在關(guān)于賠償責(zé)任承擔(dān)的諸多方案當(dāng)中，過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任最具合理性，而且從法律解釋上也可以得到論證。《物權(quán)法》二十一條規(guī)定第一款規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”其中的“給他人造成損害”通常都意味著房屋登記已經(jīng)完成，已經(jīng)完成的房屋登記當(dāng)然也是錯(cuò)誤的，但是按照該款規(guī)定，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)民事賠償責(zé)任。如果對(duì)于登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)也有錯(cuò)誤怎么辦？這個(gè)問(wèn)題由第二款作出回答。所以，聯(lián)系上下文，該條第二款規(guī)定的“登記錯(cuò)誤”應(yīng)當(dāng)是指房屋登記機(jī)構(gòu)辦理登記過(guò)程中所犯的錯(cuò)誤，這種錯(cuò)誤就是未盡到法定的審核職責(zé)，具體說(shuō)就是登記機(jī)構(gòu)的審核未達(dá)到《物權(quán)法》第十二條規(guī)定的審核標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)此，如果第三人提供虛假材料申請(qǐng)登記，登記機(jī)構(gòu)已盡審核職責(zé)仍無(wú)法發(fā)現(xiàn)的，則應(yīng)由第三人承擔(dān)民事賠償責(zé)任，而不能再要求房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)行政賠償責(zé)任。鑒此，《規(guī)定》第十二條規(guī)定：“申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。”
關(guān)于登記人員與第三人惡意串通的賠償責(zé)任，我們認(rèn)為，惡意串通屬于共同侵權(quán)，而共同侵權(quán)的法理是連帶賠償責(zé)任。據(jù)此，《規(guī)定》第十三條規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。”
十、司法解釋的適用范圍
《規(guī)定》第十四條規(guī)定：“最高人民法院以前所作的相關(guān)司法解釋，凡與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。”“農(nóng)村集體土地上的房屋登記行政案件參照本規(guī)定。”其中第二款規(guī)定“參照”是考慮到，建設(shè)部《辦法》將農(nóng)村集體土地上的房屋登記也納入了管轄范圍，司法解釋應(yīng)當(dāng)有所銜接。不過(guò)，《辦法》層級(jí)較低，不能作為司法解釋制定依據(jù)，故此，本條用了“參照”的表述。
房屋登記糾紛及相關(guān)法律適用
——關(guān)于對(duì)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》的學(xué)習(xí)和理解
王衛(wèi)
近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前繁榮,房?jī)r(jià)不斷飆升,涉房案件急劇增加。而與房地產(chǎn)有關(guān)的房屋登記糾紛案件的數(shù)量也呈逐年上升趨勢(shì)，尤其是房屋登記糾紛行政與民事交叉案件日益增多。此前，由于立法、司法機(jī)制、法律解釋與自由裁量技能等缺陷和不足，各地、各級(jí)法院在房屋登記糾紛的審判程序、適用法律和裁判結(jié)果上均存在著較大的差異。
在此背景下，最高人民法院審判委員會(huì)于2010年8月2日召開(kāi)第1491次會(huì)議，通過(guò)了《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱規(guī)定），作為審理房屋登記糾紛的法律依據(jù)，于2010年11月5日公布，自2010年11月18日起施行。
為了方便大家學(xué)習(xí)和掌握《規(guī)定》精神，下面，我根據(jù)最高人民法院關(guān)于該規(guī)定的詮釋，結(jié)合自己的學(xué)習(xí)體會(huì)，與大家一起逐條學(xué)習(xí)交流。
（說(shuō)明：以下黑色字為《規(guī)定》原文，藍(lán)色字為理解內(nèi)容）
最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定
為正確審理房屋登記案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》等有關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合行政審判實(shí)際，制定本規(guī)定。
訴訟案由：行政違法
適用法律：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》等有關(guān)法律規(guī)定，進(jìn)一步明確了涉及房屋登記糾紛案件的法律適用，也體現(xiàn)了此類案件民事與行政案件交叉的特點(diǎn)。
第一條公民、法人或者其他組織對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)的房屋登記行為以及與查詢、復(fù)制登記資料等事項(xiàng)相關(guān)的行政行為或者相應(yīng)的不作為不服，提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。
房屋登記的含義：
在我國(guó)，房屋登記是指由國(guó)家統(tǒng)一的行政機(jī)關(guān)——房地產(chǎn)行政主管部門，在權(quán)利人提出相關(guān)申請(qǐng)后，依照法律規(guī)定對(duì)其提交的權(quán)利證明材料進(jìn)行審查之后作出的登記行為。
房屋登記的特點(diǎn)和性質(zhì)：
1、登記主體必須是特定的行政機(jī)關(guān)，即全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)行政主管部門。這一特征使房屋登記具備了公法屬性，并和法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定的其他性質(zhì)的登記制度如黨員登記、住宿登記等區(qū)別開(kāi)來(lái)；
2、房屋登記具有法律的規(guī)定性。相關(guān)事項(xiàng)一經(jīng)登記即產(chǎn)生物權(quán)公示公信的法律效果。這種效果并非根源于行政法，而是來(lái)源于民法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示公信原則；
3、房屋登記機(jī)關(guān)對(duì)登記事項(xiàng)具有審查和監(jiān)管權(quán)。對(duì)權(quán)利人申請(qǐng)房屋登記應(yīng)提交的材料做了具體規(guī)定，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)行政主管部門的審查權(quán)和監(jiān)管權(quán)。
綜合以上三點(diǎn)，我們可以看出，房屋登記雖不直接介入民事活動(dòng)之中，但通過(guò)法律的直接規(guī)定，建立起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示，由此產(chǎn)生出一系列民法意義上的效果，實(shí)現(xiàn)了公權(quán)對(duì)私權(quán)的監(jiān)督，對(duì)相對(duì)人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生了具體影響，因此符合具體行政行為的構(gòu)成要件，本質(zhì)上是一種行政行為。
受案范圍：
《物權(quán)法》及建設(shè)部配套的《房屋登記辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）關(guān)于房屋登記的規(guī)定涉及兩類行為：
1、房屋登記行為，包括房屋所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記三類權(quán)利登記，以及異議登記、更正登記、預(yù)告登記三類輔助登記。
2、相關(guān)行政行為，包括是否準(zhǔn)予查詢、復(fù)制登記資料以及撤銷登記、收繳權(quán)屬證書等行為。
兩類行為都符合《行政訴訟法》關(guān)于受案范圍的規(guī)定，均為可訴。
第二條房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者有權(quán)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他組織認(rèn)為登記與有關(guān)文書內(nèi)容不一致的除外。
房屋登記機(jī)構(gòu)作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā)、補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。
房屋登記機(jī)構(gòu)在行政訴訟法施行前作出的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。
房屋登記機(jī)構(gòu)的免責(zé)情形：
1、根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)等有權(quán)機(jī)關(guān)作出的協(xié)助執(zhí)行通知書作出的房屋登記行為，登記機(jī)構(gòu)受到有權(quán)機(jī)關(guān)文書效力的拘束；
2、房屋登記機(jī)構(gòu)屬于人民政府的職能部門，具有上下級(jí)關(guān)系，登記機(jī)構(gòu)受到人民政府決定的拘束；
3、根據(jù)有權(quán)機(jī)關(guān)法律文書所為的房屋登記，按照《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，此時(shí)，新的權(quán)利人已經(jīng)直接取得了房屋所有權(quán)。
4、換證、補(bǔ)證及更新登記簿的可訴性。根據(jù)《辦法》第二十七條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書、登記證明破損的，權(quán)利人可以向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)換發(fā)。房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，權(quán)利人可以申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。另外，登記簿樣式修改也會(huì)帶來(lái)更新登記簿的問(wèn)題。
5、歷史遺留問(wèn)題。在行政訴訟法實(shí)施之前，房屋登記不屬行政訴訟受案范圍，按法不溯及既往原則，不應(yīng)受理。
第三條公民、法人或者其他組織對(duì)房屋登記行為不服提起行政訴訟的，不受下列情形的影響：
（一）房屋滅失；
（二）房屋登記行為已被登記機(jī)構(gòu)改變；
（三）生效法律文書將房屋權(quán)屬證書、房屋登記簿或者房屋登記證明作為定案證據(jù)采用。
房屋滅失、房屋登記行為被登記機(jī)構(gòu)改變（包括注銷、變更、撤銷等），原房屋登記行為仍有損害利害關(guān)系人權(quán)利的可能，故此應(yīng)當(dāng)給利害關(guān)系人保留救濟(jì)的機(jī)會(huì)。
法院在審理民事案件時(shí)把房屋登記作為定案證據(jù)使用后，當(dāng)事人可以起訴該房屋登記因?yàn)槊袷略V訟的證據(jù)審查與行政訴訟對(duì)行政行為的合法性審查并不是一回事。
第四條房屋登記機(jī)構(gòu)為債務(wù)人辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，債權(quán)人不服提起訴訟，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：
（一）以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的；
（二）債權(quán)人為抵押權(quán)人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意的；
（三）人民法院依債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施并已通知房屋登記機(jī)構(gòu)的；
（四）房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通的。
債權(quán)人訴轉(zhuǎn)移登記的原告資格問(wèn)題：
一般情況下，債權(quán)人沒(méi)有原告資格，因?yàn)榉课菟袡?quán)人把房屋賣掉可獲對(duì)價(jià)，對(duì)價(jià)仍可還債，并不影響債權(quán)。不過(guò)，確實(shí)存在某些特殊情形應(yīng)當(dāng)承認(rèn)原告資格。
1、以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的。房屋買賣雙方辦理預(yù)告登記后，房屋買受人享有的債權(quán)就由普通債權(quán)變成了受到特別保護(hù)的債權(quán)。按照《物權(quán)法》第二十條第一款，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。據(jù)此，債務(wù)人再次轉(zhuǎn)讓已作預(yù)告登記的房屋，房屋登記機(jī)構(gòu)不得為其辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。如果房屋登記機(jī)構(gòu)予以辦理，則債權(quán)人可以基于預(yù)告登記權(quán)利人的身份提起行政訴訟。
2、房屋為抵押物，且轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意。《物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。分三種情況。一是轉(zhuǎn)讓經(jīng)抵押權(quán)人同意，同意則意味著放棄了提出異議的權(quán)利；二是轉(zhuǎn)讓未經(jīng)抵押權(quán)人同意，但債務(wù)人已經(jīng)代為清償，此時(shí)不僅抵押權(quán)消滅，債權(quán)也消滅了，自然沒(méi)有起訴的原告資格；三是轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意，且抵押權(quán)仍然存在。有原告資格。抵押公示的目的當(dāng)中，包括對(duì)抵押權(quán)人的保護(hù)，自然有原告資格。
3、人民法院對(duì)房屋采取強(qiáng)制措施。債權(quán)人在符合以下兩個(gè)條件時(shí)具有原告資格：
（1）人民法院采取強(qiáng)制措施的目的在于保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)。如果法院采取強(qiáng)制措施是為了
其他利益而非保護(hù)特定債權(quán)，則債權(quán)與房屋并無(wú)關(guān)聯(lián)，仍屬于普通債權(quán)，無(wú)原告資格。
（2）人民法院已在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了該強(qiáng)制措施登記。房屋登記不得對(duì)抗司法，但前提是司法的意志先為房屋登記機(jī)構(gòu)所知悉。按照有關(guān)司法解釋規(guī)定，人民法院對(duì)房屋采取強(qiáng)制措施，必須通知房屋登記機(jī)構(gòu)。
4、房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通。房屋轉(zhuǎn)讓方是否負(fù)有債務(wù)雖非房屋轉(zhuǎn)移登記需要考慮的法定要件，但房屋登記機(jī)構(gòu)故意侵害債權(quán)卻顯然超出了登記規(guī)則所能容許的底線。如果房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員在明知債務(wù)人轉(zhuǎn)讓房屋系出于逃債目的，而徇私予以辦理，則應(yīng)承認(rèn)債權(quán)人的訴權(quán)。
第五條同一房屋多次轉(zhuǎn)移登記，原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對(duì)首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。
原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對(duì)首次轉(zhuǎn)移登記行為及后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理；人民法院判決駁回原告就在先轉(zhuǎn)移登記行為提出的訴訟請(qǐng)求，或者因保護(hù)善意第三人確認(rèn)在先房屋登記行為違法的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的起訴。
原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人未就首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟，對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院不予受理。
與房屋連續(xù)轉(zhuǎn)讓相附隨，起訴連續(xù)轉(zhuǎn)移登記的情形時(shí)有發(fā)生，有的法院只受理起訴第一次轉(zhuǎn)移登記的案件，對(duì)于后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的起訴，則不受理，因?yàn)檫@樣就會(huì)損害善意第三人的利益；有的法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許一并起訴，理由是，后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的買受人未必都是善意取得，應(yīng)當(dāng)給予利害關(guān)系人以救濟(jì)的機(jī)會(huì)。理由是：
1、利害關(guān)系人具有起訴第一次轉(zhuǎn)移登記的原告資格，這一點(diǎn)是沒(méi)有疑問(wèn)的。
2、利害關(guān)系人是否具有起訴第二次轉(zhuǎn)移登記的資格，在第一次轉(zhuǎn)移登記的司法審查結(jié)果出來(lái)之前是不明確的。如果判決撤銷，則具有起訴第二次登記的資格。反之則沒(méi)有。
3、由上述意見(jiàn)可以得出兩個(gè)判斷，一是利害關(guān)系人一并對(duì)多次轉(zhuǎn)移登記一并提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)一并受理，并先審理第一次轉(zhuǎn)移登記。人民法院判決駁回原告就第一次轉(zhuǎn)移登記提出的訴訟請(qǐng)求，或者確認(rèn)在先轉(zhuǎn)移登記違法（保留登記效果）的，裁定駁回原告對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的起訴；人民法院判決撤銷第一次轉(zhuǎn)移登記的，則繼續(xù)審理第二次轉(zhuǎn)移登記。依此類推。
第六條人民法院受理房屋登記行政案件后，應(yīng)當(dāng)通知沒(méi)有起訴的下列利害關(guān)系人作為第三人參加行政訴訟：
（一）房屋登記簿上載明的權(quán)利人；
（二）被訴異議登記、更正登記、預(yù)告登記的權(quán)利人；
（三）人民法院能夠確認(rèn)的其他利害關(guān)系人。
房屋登記的權(quán)利人以及被訴異議登記、更正登記、預(yù)告登記的權(quán)利人，他們的利益直接受到判決結(jié)果的影響，而且可能是不利影響，按照正當(dāng)程序之法理，作出不利處分之前應(yīng)當(dāng)給利害關(guān)系人申辯機(jī)會(huì)。如果他們被記載于登記簿，則利害關(guān)系顯而易見(jiàn)，法院通知他們以第三人身份參加訴訟，既是可能的，也是必要的。除了明確記載于登記簿上的權(quán)利人之外，其他人如果與房屋登記存在利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)以人民法院能否確認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)，如果能確認(rèn)，則應(yīng)通知；不能確認(rèn)則由他們自行申請(qǐng)。
第七條房屋登記行政案件由房屋所在地人民法院管轄，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管轄：
（一）請(qǐng)求房屋登記機(jī)構(gòu)履行房屋轉(zhuǎn)移登記、查詢、復(fù)制登記資料等職責(zé)的；
（二）對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)收繳房產(chǎn)證行為提起行政訴訟的；
（三）對(duì)行政復(fù)議改變房屋登記行為提起行政訴訟的。
按照不動(dòng)產(chǎn)訴訟專屬管轄原則，房屋登記案件一般都應(yīng)由房屋所在地法院管轄。不過(guò)，在某些房屋登記案件中，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取證往往并非必要，因此可以更多地考慮便民之需要，給予原告更多的選擇空間。
第八條當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議，民事?tīng)?zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。
原告起訴房屋登記行為時(shí)，如果對(duì)作為基礎(chǔ)關(guān)系的轉(zhuǎn)讓合同、婚姻、共有、繼承等民事行為提出異議，由于基礎(chǔ)關(guān)系的定性決定著房屋登記行為的存廢，在基礎(chǔ)關(guān)系存在爭(zhēng)議時(shí)，處理行政爭(zhēng)議的時(shí)機(jī)可能不成熟。因此，恰當(dāng)?shù)奶幚硎歉嬷?dāng)事人先解決民事?tīng)?zhēng)議，行政案件暫不立案，但解決民事?tīng)?zhēng)議的時(shí)間不應(yīng)計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)。如果行政訴訟已經(jīng)受理，在民事案件處理期間，應(yīng)當(dāng)裁定中止訴訟。
如在房屋登記行政訴訟中，當(dāng)事人提出作為房產(chǎn)登記基礎(chǔ)關(guān)系的買賣合同不合法（如共有人提出異議）而要求法院予以審查并撤銷房屋登記。在審判實(shí)踐中，有的法院采取先行政后民事的做法，認(rèn)為基于行政行為的公定力和確定力，民事判決無(wú)權(quán)否認(rèn)具體行政行為的效力；有的法院采取先民事后行政的做法，因?yàn)槊袷聶?quán)利是登記行為作出的基礎(chǔ)和先決條件，基礎(chǔ)關(guān)系不得到認(rèn)定，登記的正確與否無(wú)從談起；有的采取行政附帶民事的做法（我國(guó)法律法規(guī)中并沒(méi)有明確的規(guī)定，僅最高院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》61條規(guī)定：“被告對(duì)平等主體之間的民事?tīng)?zhēng)議所作的裁決違法，民事?tīng)?zhēng)議當(dāng)事人要求人民法院一并解決相關(guān)民事?tīng)?zhēng)議的，人民法院可以一并審理”），意圖通過(guò)同一審判組織將行政、民事?tīng)?zhēng)議一并解決。無(wú)論是先行后民，還是先民后行，其結(jié)果都造成了以下兩個(gè)方面的影響：一是案件審理周期長(zhǎng)最高人民法院，造成當(dāng)事人訴累；二是嚴(yán)重影響了司法的公平與效率，損害了司法權(quán)威。
第九條被告對(duì)被訴房屋登記行為的合法性負(fù)舉證責(zé)任。被告保管證據(jù)原件的，應(yīng)當(dāng)在法庭上出示。被告不保管原件的，應(yīng)當(dāng)提交與原件核對(duì)一致的復(fù)印件、復(fù)制件并作出說(shuō)明。當(dāng)事人對(duì)被告提交的上述證據(jù)提出異議的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的證據(jù)。
房產(chǎn)登記行政案件主要審理房產(chǎn)登記管理具體行政行為的合法性，這是行政訴訟案件的核心內(nèi)容。
房屋登記的檔案材料中通常會(huì)有復(fù)印件、影印件的存在。比如申請(qǐng)人的身份證、戶籍證明、戶口本、護(hù)照、結(jié)婚證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等身份證明材料，房屋登記機(jī)構(gòu)只能在核對(duì)原件后收取復(fù)印件。法院在審查中，如何看待這些證據(jù)的證明力？是否應(yīng)當(dāng)要求房屋登記機(jī)構(gòu)提供原件加以核對(duì)？若原件由被告保管的，應(yīng)當(dāng)由被告提供原件進(jìn)行核對(duì)；被告非自身的原因而不能提供原件的，應(yīng)提交經(jīng)核對(duì)原件的復(fù)印件并作出說(shuō)明。原告如果仍不認(rèn)可，則應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。
主要理由是：第一，被告不具有舉證能力，由于原件由申請(qǐng)人自己保管，房屋登記機(jī)構(gòu)只能提供檔案中保存的復(fù)印件，若當(dāng)事人無(wú)法聯(lián)系到、拒不提供或本來(lái)就存在弄虛作假的情況，則房屋登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有途徑找到原件，在此情況下，要求房屋登記機(jī)構(gòu)不提供原件就不對(duì)復(fù)印件的證據(jù)效力采信是不合適的。第二，法律要求房屋登記機(jī)構(gòu)在接收復(fù)印件時(shí)進(jìn)行核對(duì)，如果不給予其信任，這一制度就難以為繼，因此，在一般情況下，應(yīng)當(dāng)推定被告留存的復(fù)印件與原件一致。第三，原告要推翻法律推定，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)。
第十條被訴房屋登記行為合法的，人民法院應(yīng)當(dāng)判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
房屋登記行為合法時(shí)如何判決？一般認(rèn)為，按照《行政訴訟法》第五十四條第（一）項(xiàng)規(guī)定，登記符合法定程序的，應(yīng)當(dāng)判決維持。但是考慮到房屋登記案件的特殊性，不宜判決維持，判決駁回訴訟請(qǐng)求更為適宜。因?yàn)榉ㄔ簩?duì)登記行為的審查實(shí)際上是復(fù)審，而不是代替行政機(jī)關(guān)作出正確的行為。法院認(rèn)為被訴登記行為合法意味著兩點(diǎn)，一是房屋登記機(jī)構(gòu)的審核達(dá)到了合理審慎的程度。二是現(xiàn)有證據(jù)可以支持登記結(jié)果，但是不能排除將來(lái)有新的證據(jù)可以推翻這一結(jié)果。在登記行為未涉訴的情況下，如果當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)登記結(jié)果錯(cuò)誤，可以持有關(guān)證據(jù)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正。但是在登記案件中，如果法院判決維持，按照司法優(yōu)越原則，房屋登記機(jī)構(gòu)不能作出與此相矛盾的行為，即便登記結(jié)果錯(cuò)誤，亦無(wú)更正空間。”
第十一條被訴房屋登記行為涉及多個(gè)權(quán)利主體或者房屋可分，其中部分主體或者房屋的登記違法應(yīng)予撤銷的，可以判決部分撤銷。
被訴房屋登記行為違法，但該行為已被登記機(jī)構(gòu)改變的，判決確認(rèn)被訴行為違法。
被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。
以下兩種情況可以適用部分撤銷：一是登記存在多個(gè)權(quán)利主體，其中部分主體權(quán)利基礎(chǔ)喪失，可以撤銷部分主體的房屋登記。二是房屋可分，其中房屋的登記違法的，可以判決撤銷該部分房屋的登記行為。
房屋登記在訴訟前或者訴訟中已被房屋登記機(jī)構(gòu)撤銷或者注銷，其可訴性不受影響，但是如何判決有必要加以明確（主要是為了另案固定證據(jù)）。按照行政訴訟法《若干問(wèn)題的解釋》第五十七條第二款規(guī)定第（二）項(xiàng)規(guī)定，“被訴具體行政行為違法，但不具有可撤銷內(nèi)容的”，法院應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)登記行為違法。
按照行政訴訟法《若干問(wèn)題的解釋》第五十八條規(guī)定，撤銷房屋登記將給公共利益造成重大損失的，可以判決確認(rèn)登記違法，但保留登記效果。除此之外，現(xiàn)有法律和司法解釋沒(méi)有規(guī)定其他確認(rèn)違法保留效果的情形。為了與《物權(quán)法》上善意取得制度相銜接，有必要增加一種情形，即房屋已為第三人善意取得的，即便登記行為違法，亦不應(yīng)撤銷。當(dāng)然，如果違法可以補(bǔ)救，法院應(yīng)當(dāng)判決房屋登記機(jī)構(gòu)采取補(bǔ)救措施。
第十二條申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
混合侵權(quán)和共同侵權(quán)。混合侵權(quán)當(dāng)中，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人并無(wú)通謀，房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員的主觀狀態(tài)是過(guò)失而非故意，第三人的主觀狀態(tài)則可能是故意或者過(guò)失。比較典型的情況是，第三人造假并不足以亂真，但其利用登記人員的疏忽大意，最終達(dá)到了欺詐目的。此類情形，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)以承擔(dān)中間性質(zhì)的按份責(zé)任為宜。因?yàn)榈谌死梅课莸怯洐C(jī)構(gòu)的失誤為自己牟利，也就是說(shuō)，登記錯(cuò)誤的最終受益人是第三人，而非房屋登記機(jī)構(gòu)。
在《物權(quán)法》公布時(shí)，按照該條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任或者結(jié)果責(zé)任，即只要登記結(jié)果錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)全部賠償，然后再追償。但隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任漸漸成為實(shí)務(wù)當(dāng)中起支配作用的標(biāo)準(zhǔn)。在關(guān)于賠償責(zé)任承擔(dān)的諸多方案當(dāng)中，過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任最具合理性，而且從法律解釋上也可以得到論證?！段餀?quán)法》二十一條規(guī)定第一款規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”其中的“給他人造成損害”通常都意味著房屋登記已經(jīng)完成，已經(jīng)完成的房屋登記當(dāng)然也是錯(cuò)誤的，但是按照該款規(guī)定，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)民事賠償責(zé)任。對(duì)于登記錯(cuò)誤的問(wèn)題由第二款作出回答。所以，聯(lián)系上下文，該條第二款規(guī)定的“登記錯(cuò)誤”應(yīng)當(dāng)是指房屋登記機(jī)構(gòu)辦理登記過(guò)程中所犯的錯(cuò)誤，這種錯(cuò)誤就是未盡到法定的審核職責(zé)，具體說(shuō)就是登記機(jī)構(gòu)的審核未達(dá)到《物權(quán)法》第十二條規(guī)定的審核標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)此，如果第三人提供虛假材料申請(qǐng)登記，登記機(jī)構(gòu)已盡審核職責(zé)仍無(wú)法發(fā)現(xiàn)的，則應(yīng)由第三人承擔(dān)民事賠償責(zé)任，而不能再要求房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)行政賠償責(zé)任。
依照合法性審查原則，登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記行為的事實(shí)證據(jù)、法律依據(jù)、行政程序、職權(quán)依據(jù)進(jìn)行司法審查。但在理論和實(shí)踐中，由于房產(chǎn)登記本身的審查原則存在形式審查與實(shí)質(zhì)審查的分歧，使得行政訴訟中對(duì)房產(chǎn)登記行政行為的司法審查原則也囿于其中。
在《物權(quán)法》頒布施行之前，相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)需要對(duì)申請(qǐng)材料作實(shí)質(zhì)審查，而是規(guī)定對(duì)申請(qǐng)材料是否齊全作審查?！冻鞘蟹课莸怯浌芾磙k法》第十六條規(guī)定：“新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)證明文件。”第十七條規(guī)定：“因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥等原因申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)合同、協(xié)議、證明等文件。”并且，過(guò)去大量的行政訴訟案例表明，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記程序中的審查僅為形式審查。但是，2007年頒布施行的《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)做出了新規(guī)定，該法第十二條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)可以就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。”依據(jù)上位法優(yōu)于下位法，新法優(yōu)于舊法的原則，房產(chǎn)登記管理部門對(duì)當(dāng)事人的登記申請(qǐng)應(yīng)依照《物權(quán)法》的規(guī)定進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。
但是，房產(chǎn)登記管理部門對(duì)登記申請(qǐng)的實(shí)質(zhì)審查并不意味著在房產(chǎn)登記行政訴訟過(guò)程中便要重復(fù)這一實(shí)體審查過(guò)程。行政訴訟的目的和宗旨在于解決行政機(jī)關(guān)與相對(duì)人之間的爭(zhēng)議，審查的是具體行政行為的合法性，體現(xiàn)的是司法權(quán)對(duì)行政權(quán)的監(jiān)督。如果在行政訴訟中對(duì)房屋權(quán)屬的利害關(guān)系人及合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，無(wú)異于使行政訴訟淪為民事訴訟。司法審查的過(guò)程只需查明房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是否依據(jù)法律法規(guī)的具體規(guī)定進(jìn)行了實(shí)質(zhì)審查，是否依法行政，解決的問(wèn)題是行政行為的合法性，而非登記機(jī)構(gòu)審查結(jié)果的正確與否。只要房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記行為符合法律的法規(guī)的規(guī)定，就應(yīng)認(rèn)定為合法行政行為。但是，審判實(shí)踐中常常出現(xiàn)的情況是，雖然房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在依照法定的職權(quán)和程序履行了實(shí)質(zhì)審查義務(wù)，正確地適用了法律，但當(dāng)事人提供的據(jù)以登記的事實(shí)存在爭(zhēng)議，此時(shí)法院就不宜做出駁回判決，而有待相關(guān)民事?tīng)?zhēng)議解決之后再做處理，這就涉及到房產(chǎn)登記案件中的行民交叉問(wèn)題。
第十三條房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
關(guān)于登記人員與第三人惡意串通的賠償責(zé)任，惡意串通屬于共同侵權(quán)，而共同侵權(quán)的法理是連帶賠償責(zé)任。
第十四條最高人民法院以前所作的相關(guān)的司法解釋，凡與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。
農(nóng)村集體土地上的房屋登記行政案件參照本規(guī)定。
其中第二款規(guī)定“參照”是考慮到建設(shè)部《辦法》將農(nóng)村集體土地上的房屋登記也納入了管轄范圍，司法解釋應(yīng)當(dāng)有所銜接。不過(guò)，《辦法》層級(jí)較低，不能作為司法解釋制定依據(jù)，故此，本條用了“參照”的表述。